物业服务合同纠纷案例

 福州某房地产公司同一物业管理公司于2004年7月1日签订了《“x小区”前期物业管理服务合同》，约定由该物业管理公司为“x小区”的全体业主和物业使用人提供服务，实行物业管理，并约定具体物业管理服务费数额，由物业公司按建筑面积向业主或物业使用人收取的方式实现，空置房屋的管理服务费按《物业管理条例》规定由开发商全额缴纳，同时约定逾期缴纳物业管理费用，自逾期之日起每天应交纳管理费用的0.5%滞纳金。2009年9月28日，上述物业管理公司向仓山区人民法院提起诉讼，要求该房地产公司支付合同期间所产生的物业管理费和空置房物业管理费及滞纳金合计约18万元。

   福建元一律师事务所作为该房地产公司的常年法律顾问单位，特指派马建煜律师审查该合同纠纷的证据材料，并代理该起诉讼。应诉之前，马建煜律师了解基本案情并认真审查了相关合同协议，对本案复杂的法律关系作了详尽的分析，并提供了专业的律师建议。

   本案如期开庭，法庭之上，原告提供的主要证据有：

   1、《物业管理服务合同》，意在证明双方约定的内容，对此被告方无异议。

   2、《关于收取物业管理费的补充约定》，旨在证明对一部分住宅的另行物业收费标准，被告方承认该证据真实性，但否认同本案关联性。

   3、入伙通知书五张，证明被告延期交房，被告方承认真实性，但否认证明力。

   4、“空置房物管费明细表”，旨在证明被告拖欠原告物业管理费用180024.20元，并确认该表系原告单方统计的。被告认为该证据系单方编制，统计方式缺乏依据，不认可该证据证明力。

   5、催费函三张，证明原告曾于三个不同的时间通过传真向被告发函催讨欠款，被告抗辩意见为未收到上述催费函，对函件的证明效力不予认可。

   开庭过程中，被告方虽未提供证据，但是针对原告提出的诉讼请求及依据一一提出有力反驳，指明其诉请缺乏相应的事实依据，所列举的证据不能产生支持诉请的证明力，在此之外，马建煜律师指出了纠纷之中对维护被告利益最为关键的一个环节：原告诉请已过诉讼时效。此意见关系到该案判决的决定性方向，自然上升为庭审之中的焦点问题。

   对此问题，原告的主要依据是三张催费函，原告主张该证据的证明力在于确认三张催费函最迟在2008年12月17日曾向被告发函以催讨欠款以达到中断诉讼时效的效果，针对该证据，被告提出抗辩，指出被告从未收到该三份函，而且原告也未向法庭提高邮政部门的回执单等其他证据证明原告有通过其他形式向被告送达该份证据，因此原告提交的证据不足以证明其曾向被告提出主张，该份证据不构成本案诉讼时效中断的事由。此外，被告提出补充意见，利用原告所提供的空置房物管费明细表，指出原告自编制明细表的2007年4月14日起，已然知晓其权利受到侵犯，但在诉讼时效两年之内，原告并未起诉，至2009年9月28日才提起诉讼，故本案已经超过诉讼时效。

   法院完全采取并认可了被告提出的已过诉讼时效观点，判决驳回该物业管理公司的诉讼请求，并由其负担本案的诉讼费用。

   本案中，马建煜律师在诉前为顾问公司提供了详尽的法律意见，诉中据理力辩，充分利用了律师的诉讼时效武器，维护了顾问单位的应得权益，取得了良好的诉讼效果。